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TASSA SUI RIFIUTI (27-11-2009)

La tassa sui rifiuti rientra tra le spese che sono a carico del conduttore, in quanto utilizzatore materiale dell'appartamento. Potrà verificarlo controllando la tabella ministeriale di ripartizione delle spese che comunque dovrebbe essere allegata al suo contratto. Quindi anche se la tassa arriva a nome del proprietario il proprietario stesso ha in diritto di chidere il rimborso al suo inquilino.

STRANIERI E LOCAZIONE (25-11-2009)

Come regolarsi per affittare casa agli stranieri Il reato scatta se l'affittuario è clandestino alla stipula o al rinnovo del contratto | Italia Con la nuova legge in materia di sicurezza ( legge 15 luglio 2009, numero 94) viene chiarita l’ambiguità generata dal Testo Unico sull’immigrazione che, all’articolo 12 –comma 5 bis, prevedeva la reclusione da sei mesi a tre anni, oltre alla confisca dell’immobile ( a meno che esso non appartenga a persona estranea al reato), per chiunque, a titolo oneroso e al fine di trarne un ingiusto profitto, avesse dato in locazione un alloggio a un extra comunitario privo del necessario titolo di soggiorno. Il problema dell’interpretazione della legge nasceva dalla discrepanza diffusa tra la durata dei contratti di locazione e quella dei permessi di soggiorno e, quindi, della sopravvenuta configurazione del reato per la mutata situazione del conduttore. La nuova legge chiarisce che, affinchè si configuri per il proprietario di casa il reato di locazione ad uno straniero privo di titolo di soggiorno, la situazione di irregolarità dell’inquilino debba sussistere esclusivamente al momento della stipula o del rinnovo del contratto. Un chiarimento che mette fine a un’ambiguità ‘pericolosa’ per migliaia di affittuari. FONTE: AFFARI & FINANZA

EFFETTO CRISI (24-11-2009)

Effetto crisi, calano gli affitti I canoni a Milano giù anche del 10% | Milano Meno spese per la casa. Nel 2009 il costo degli affitti è in calo:meno 4,2 per cento per gli apaprtamenti di due locali e meno 3,6 per cento per i trilocali. Ma la contrazione dei corsi arriva addirittura al 10 per cento dal 2007 ad oggi. In media sostiene Guido Lodigiani, responsabile ufficio studi di gabetti " una famiglia milanese può risparmiare 100-150 euro al mese. Sul trend del ribasso pesa la drastica riduzione della domanda di locazioni da parte delle aziende che spendono meno per pagare gli alloggi dei loro manager in trasferta. Tratto dal Corriere della Sera

LA DISDETTA DELLA LOCAZIONE (23-11-2009)

Per le locazioni a canone concordato ( 3+2 anni di durata) la disdetta è di tre tipi: per fine locazione ( proprietario e inquilino); motivata ( solo da parte del proprietario); per gravi motivi ( solo da parte dell’inquilino). In tutti i casi deve essere inviata tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima di un certo termine. Nel caso della fine locazione il termine è quello ultimo del contratto ( 8 anni per le locazioni a canone libero, 5 anni per le locazioni a canone concordato secondo gli accordi territoriali del comune). La disdetta motivata prevede invece l’interruzione della locazione, da parte del proprietario, alla prima scadenza contrattuale (4 anni per le locazioni a canone libero, 3 anni per quelle a canone concordato). Occorre però che i motivi siano tra quelli elencati nell’articolo 29 della legge 392/1978: il locatore o i suoi parenti più stretti destinano l’immobile a proprio uso, lo ristrutturano interamente, lo vendono oppure l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato. La disdetta per gravi motivi, infine, prevede che l’inquilino, sei mesi prima di andarsene, provi che, per ragioni del tutto imprevedibili al momento in cui ha firmato il contratto, è costretto a lasciare l’alloggio ( per esempio a causa di un trasferimento per lavoro). Interruzione automatica Le locazioni regolate solo dal codice civile e quelle abitative transitorie ( con durata da uno a 18 mesi) non hanno bisogno di disdetta: il contratto si interrompe automaticamente alla scadenza, tranne che vi siano accordi diversi tra proprietario e inquilino ( cosa rarissima). Sono regolate solo dal codice civile le locazioni per le vacanze, quelle delle abitazioni classificate in catasto come di lusso ( appartenenti alla categoria A/1) e come ville (categoria A/8), quelle vincolate dalla Sovraintendenza come bene storico, artistico o culturale ai sensi delle leggi statali, le foresterie che vengono affittate a società e da esse destinate ai propri dipendenti, nonchèm le locazioni di box o di magazzini separate da quelle di case o negozi. Per universitari Hanno durata variabile da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni gli affitti di abitazioni a studenti universitari. Anch’essi sono a canone concordato, secondo criteri che vengono fissati da accordi territoriali nel comune e si interrompono automaticamente alla scadenza. Valgono però alcune regole particolari. La prima è che se gli studenti non disdettano entro tre mesi alla prima scadenza, il contratto è rinnovato per una volta sola per lo stesso periodo. Inoltre l’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi con lettera raccomandata inviata almeno tre mesi prima della scadenza. In caso di pluralità di inquilini ciò è consentito anche a uno solo e in tal caso, dal mese del recesso, la locazione prosegue nei confronti degli latri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i periodi di affitto pregressi. Tratto da: Il Sole 24 Ore del 23/11/2009

IL DIRITTO DI PRELAZIONE NELL'ATTO DI VENDITA (04/11/09)

Se il proprietario vende la casa, l’affittuario ha la precedenza nell’acquisto Italia L’art. 3 della legge 431/1998 elenca i motivi in base ai quali al locatore è consentito di comunicare un valido diniego al rinnovo della locazione alla prima scadenza e tra questi è prevista l’intenzione di voler vendere l’immobile a terzi. In tale ipotesi la norma prevede un diritto di prelazione sull’immobile locato a favore del conduttore e tale diritto sussiste per contrastare che l’intenzione a vendere venga utilizzata dal locatore per ottenere il rilascio alla prima scadenza quadriennale del contratto. Il locatore dovrà comunicare le condizioni di vendita al conduttore e questi entro sessanta giorni dalla comunicazione potrà esercitare, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, il diritto di prelazione offrendo al locatore condizioni uguali a quelle comunicategli. In caso di inadempimento del locatore (mancata comunicazione delle condizioni di vendita), il conduttore può agire in giudizio per ottenere il riscatto dell’immobile venduto a terzi.

ALLA RISCOPERTA DELLA LOCAZIONE (03/11/09)

E’ uno degli effetti della crisi economica che si riflette più direttamente sul mercato immobiliare: la rinuncia delle famiglie ad investire nell’acquisto di una casa . Lo conferma Gabriella Alemanno direttore dell'Agenzia del Territorio: “La crisi dell’agosto 2008 ha impresso un impulso notevole alla caduta delle compravendite ed ha acuito la contrazione che il mercato stava già sperimentando. La rapidità della discesa è dipesa essenzialmente dalla drastica caduta della domanda, riconducibile sia a problemi connessi all’accesso al credito da parte delle famiglie, sia, soprattutto, alla riduzione dei livelli di reddito disponibile e ad una maggiore cautela nella spesa. In effetti l'aumentato ricorso alla cassa integrazione, la riduzione dell'occupazione ( specie tra i precari del mercato del lavoro), la scarsità di nuovi posti di lavoro, ha generato una riduzione della domanda effettiva a livello macroeconomico. È ovvio, che le spese di investimento di una famiglia, come l’acquisto di una abitazione, in un contesto di riduzione dei consumi correnti, subiscano una riduzione. Anche le famiglie che non hanno subito flessioni nei livelli di reddito, per ragioni precauzionali ritengono prudente rinviare un acquisto impegnativo quale quello di una abitazione.” L’alternativa, per chi cerca casa, è perciò ricorrere alla locazione la cui domanda è letteralmente esplosa negli ultimi mesi. Oggi , secondo Nomisma, il canone medio di locazione per un’abitazione in una grande città è circa il 50% in più rispetto al 1992 mentre i rendimenti si sono compressi dal 5,7% di 16 anni fa al 4,5% odierno. Come si può ben intuire risultati che non danno nessuna convenienza al proprietario che oltretutto è esposto al rischio-inquilino, tutt’altro che trascurabile, dal punto di visto della puntualità e della solvibilità, proprio visti anche i tempi di crisi. Purtroppo nel nostro paese il vero grande problema della casa è la mancanza di soggetti societari detentori di grandi patrimoni residenziali destinati alla locazione. Le società immobiliari in Italia sono proprietarie solo del 4,7% del patrimonio abitativo : una quota che negli anni è scesa sempre più; le stesse Generali, in assoluto il detentore del più vasto portafoglio immobiliare italiano , negli ultimi anni hanno drasticamente ridotto la cifra di immobili residenziali a vantaggio di altre tipologie di investimento immobiliare giudicate, a ragione, più remunerative. Fin che non si risolverà questa discrasia con gli altri paesi la locazione sarà vista in Italia come una condizione provvisoria e non stabile dettata esclusivamente da situazioni di difficoltà e mai una scelta consapevole e duratura. A titolo puramente di erudizione vogliamo infine chiarire a quanti ancora non lo sapessero la differenza tra il termine ‘affitto’ e ‘locazione’ che non sono affatto sinonimi. Oggetto del contratto di affitto sono beni produttivi collegati alla produzione di ricchezza ( un’azienda, un terreno, un allevamento da cui si ottiene un profitto sotto forma di prodotti industriali, prodotti agricoli, prodoti animali) mentre oggetto del contratto di locazione sono beni che non hanno questa caratteristica di collegamento all’attività produttiva, anche se la possono acquisire in un secondo tempo. In buona sostanza un appartamento abitativo sarà oggetto di un contratto di locazione e non di affitto. Almeno questo è chiaro.

L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO (02/11/09)

Nasce il Sindacato degli amministratori condominiali Italia Un gruppo di operatori immobiliari iscritti all'ANACI ha dato vita al SACI, il Sindacato Amministratori Condominiali e Immobiliari, aderente al gruppo CNAi (Coordinamento Nazionale Associazioni Imprenditori). L'obiettivo del sindacato è quello di tutelare gli iscritti nei loro interessi giuridici, economici, sociali e moali e fornire assistenza continua nella regolamentazione e gestione degli aspetti lavoristici, previdenziali e fiscali. Antonio Pazonzi è il primo Presidente SACI.

IL MERCATO DELLA CASA (30/10/09)

Articolo preso da: Quotidiano Immobiliare DAILY RE AGENCY Le banche condizionano il mercato della casa Pietro Locatelli | Milano | Locatelli Pietro In questi tempi ci si chiede perché il mercato della casa è già ripartito in America, superando abbondantemente le più rosee previsioni, mentre non sembra riuscire ancora a ripartire in Italia ove è sempre stato più sentito il senso della casa di proprietà. La domanda è più che legittima anche perché sembrerebbero esserci tutte le condizioni per una ripresa anche del nostro mercato interno per i seguenti motivi: - siamo nella fase forse più bassa della pesante crisi economico-finanziaria globale; 
- per alcuni economisti ed osservatori viene sottolineato qualche cenno di ripresa; 
- siamo in presenza di tassi che, comprendendo anche gli spread per i mutui, sono veramente ai minimi storici; 
- il costo della rata del mutuo di oggi è assai vicino al canone di affitto che viene richiesto per un alloggio di analoghe caratteristiche; - siamo in presenza di prezzi di mercato degli immobili in flessione da tempo; 
- non pare che detta flessione debba ancora continuare visti i cenni di ripresa. Per cercare di dare una spiegazione a questo strano fenomeno, ci si affida alle riflessioni che fanno i costruttori di case nei ripetuti incontri che avvengono per motivi di lavoro. Nei periodi di forte crisi finanziaria e, conseguentemente anche economica come l'attuale, chi può permettersi il lusso di affrontare investimenti, come l'acquisto di una nuova casa, è il ceto medio o, meglio ancora, sono le famiglie con due buoni stipendi senza correre il rischio della perdita del posto di lavoro. Ebbene, per lo più, si tratta del targhet che intende migliorare le condizioni di vita abitativa della propria famiglia. Generalmente corrisponde alla classica famiglia che già possiede una casa di proprietà ma desidera cambiarla in meglio per dimensione, posizione, qualità dell'immobile, vicinanza ai servizi ed alle strutture pubbliche, vicinanza al posto di lavoro e chi più ne ha più ne metta. Nei momenti come l'attuale però queste famiglie non riescono a trovare l'acquirente del proprio vecchio immobile e, di conseguenza, non sono in condizioni di disporre della base finanziaria di partenza per l'acquisto della nuova casa. Affermiamo questo poiché è voce unanime dei costruttori i quali in questi tempi lamentano, sempre più spesso, di essere avvicinati da potenziali acquirenti i quali però condizionano l'acquisto al pagamento, almeno in parte, con la permuta del loro vecchio immobile. La cosa non può funzionare e regolarmente la trattativa va in fumo poiché,mai come in questo momento, i costruttori hanno necessità di fare cassa per affrontare gli impegni bancari accesi per l'operazione edilizia di cui alla trattativa, pagare i fornitori e affrontare i costi dei nuovi cantieri già sapendo che il sistema bancario è sempre più restio ad intervenire a finanziare in modo pesante le nuove iniziative edili. La conseguenza logica di tutto questo è che il mercato delle case non riparte, sia per il nuovo, sia per l'usato e questo stato di cose continua a far soffrire i costruttori, i fornitori di materiali edili, i serramentisti, gli impiantisti, i tecnici professionisti, gli Enti pubblici per l'assenza di incasso degli oneri di costruzione, arredatori, traslocatori, Agenzie immobiliari, Agenti in attività finanziaria, ecc. Ma viene anche da chiedersi perché il mercato non si sblocca quando era così fervido anche poco tempo fa pur in presenza di costo del denaro più alto rispetto ad oggi e con i prezzi degli immobili in quei momenti decisamente più elevati. La risposta va ricercata molto semplicemente nella politica di concessione dei mutui alle famiglie finalizzati all'acquisto casa che ha subito una brusca frenata. In particolare si è registrata una restrizione, forse eccessiva, del credito per l'acquisto casa rivolto alle famiglie finanziariamente più deboli. E' sotto gli occhi di tutti la caduta della concessione di mutui a precari, giovani famiglie ed extracomunitari. Ricordiamo infatti che, fino a non molto tempo fa, il Sistema Bancario finanziava con una certa facilità e con importi spesso assai vicini all'intero costo dell'immobile anche le categorie più deboli, per lo più giovani famiglie ed extracomunitari, che si accingevano a percorrere il mercato dell'usato. L'acquisto in questi casi, proprio grazie al forte apporto del mutuo, offriva al venditore della casa usata la possibilità di acquistare il nuovo appartamento e, tutto questo, alimentava il mercato e del nuovo e dell'usato facendo girare in positivo l'economia di settore. Chiudendo i cordoni della finanza a queste figure bancariamente deboli, di fatto, le Banche hanno, se pure involontariamente, concorso al risultato di condizionare l'intera economia di settore con tutto quello che ne consegue con danno anche per le stesse banche quantomeno per le posizioni finanziate di costruttori ora a rischio per parecchio invenduto. In più occasioni e in momenti non sospetti è stato paventato tutto questo, anche da queste pagine e, purtroppo, quanto si era ventilato è puntualmente accaduto. In questi casi non bisogna essere drastici come purtroppo accade spesso in molte banche e, anziché chiudere o quasi le borse del credito, sarebbe stato forse più opportuno concedere il credito applicando il buon senso del buon padre di famiglia accompagnato dalla necessaria professionalità lasciando i giusti spazi anche alle categorie più deboli quando meritevoli. Non è certo il caso di spingersi oggi come si è fatto nel passato, anche recente, in quanto si è solo provocato pesante contenzioso per finanziamenti fino al 100% del costo e a volte anche oltre e si faceva un esame dei redditi familiari in modo del tutto approssimativo e forse anche troppo superficiale. Sarebbe stato sufficiente, anche forti di quelle infelici recenti esperienze,, applicare sicuramente maggior rigore ma, come detto, senza chiudere quasi indiscriminatamente la possibilità di accedere al Credito a coloro i quali lo meritano indipendentemente dalla categoria di clientela. Sarebbe stato un modo, ma può esserlo anche oggi, utile per rianimare un mercato che, contrariamente a quanto sta avvenendo in America, è ancora e da troppo tempo fermo e che svantaggia una fetta troppo significativa di economia del nostro Paese.

LOCAZIONI ON-LINE

Addio code allo sportello, d'ora in poi il contratto d'affitto si registra online. Partenza sprint per il sistema dell'agenzia delle entrate che consente di smaltire le procedure burocratiche in rete per la locazione di una casa. Solo un click per registrare il contratto' e niente fila allo sportello. E' lo slogan del nuovo pieghevole che gli uffici dell'Agenzia delle Entrate stanno distribuendo su tutto il territorio italiano. "Sono più di 800mila, infatti - riferisce l'Agenzia delle Entrate - i documenti che, nel corso del primo semestre di quest'anno, sono stati inviati telematicamente per la registrazione di contratti di locazione". Si tratta, sottolinea l'Agenzia delle Entrate, di "un significativo balzo in avanti che, visto il numero crescente di utenti interessati all'uso della nuova procedura delle 'locazioni web', lanciata in coincidenza con l'ingresso nel 2009, ha convinto l'amministrazione a realizzare un kit completo con le istruzioni per l'uso, non affollato di pagine e di indici, immediato e di facile lettura, il cui obiettivo, quindi, è di ridurre sensibilmente il numero dei contribuenti che si recano presso gli uffici in cerca di informazioni o per chiudere definitivamente una procedura, in questo caso legata alla registrazione d'un contratto di locazione". Nel 2009, quindi, partenza sprint degli affitti online grazie alla novità delle 'locazioni web'. Il servizio gestito dalle Entrate, in funzione ormai da otto anni, "consente -sottolinea l'Agenzia- sia di registrare il contratto di affitto sia di versare l'imposta di registro dovuta e la relativa imposta di bollo. Da gennaio, inoltre, e' possibile utilizzare la nuova procedura delle 'locazioni web' direttamente operando dal sito dell'Agenzia, senza dover necessariamente scaricare e installare lo specifico software sul proprio pc, come avveniva in precedenza". Il nuovo servizio, gestito dalle Entrate consente un certo "risparmio di tempo, semplicità, snellimento delle procedure e assenza quasi totale di possibili errori". Il depliant, prodotto dalla direzione Servizi ai contribuenti, è da oggi pubblicato sul sito Internet dell'Agenzia delle Entrate all'indirizzo www.agenziaentrate.gov.it, all'interno della sezione 'Documenti, guide fiscali'. Addio code allo sportello, d'ora in poi il contratto d'affitto si registra online

Obbligo di certificazione energetica per le locazioni

Una fuga in avanti, rispetto alle norme nazionali, è quella di Liguria e Lombardia. Con prescrizioni di enorme impatto su tutti gli immobili, esse impongono la certificazione energetica non solo agli edifici nuovi o ristrutturati integralmente, o a quelli compravenduti, ma anche a quelli dati in locazione.

Ricordiamo infatti che il Dlgs 192/2005 prevede la certificazione energetica immediata solo per i nuovi edifici e per quelli ristrutturati (ma, mancando i decreti applicativi, la norma è ancora priva di efficacia). Le scadenze per quelli esistenti oggetto di compravendita sarebbero: il 1° luglio 2007 (palazzi di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati); il 1° luglio 2008 (palazzi di superficie utile inferiore a 1000 metri quadrati, con l'esclusione delle singole unità immobiliari); il 1° luglio 2009 (singole unità immobiliari). L'obbligatorietà del certificato non è prevista, invece, per le locazioni: solo nel caso che esista già, si impone al proprietario di trasmetterla all'inquilino.

In Lombardia i termini previsti dal Dlgs 192 sono spostati al 1° settembre 2007 per tutti gli edifici compravenduti e per le singole unità immobiliari dotate di riscaldamento autonomo e restano al 1° luglio 2009 solo per gli appartamenti con caldaia centralizzata. Introdotta poi la data del 1° luglio 2010, nel caso di locazione, anche della singola unità immobiliare.

Le norme lombarde non contemplano esclusioni all'obbligo della certificazione neppure per gli affitti turistici di breve durata. Così come per le norme nazionali, l'attestato di certificazione energetica va messo a disposizione del conduttore in copia conforme all'originale, pena la nullità del contratto, che può essere fatta valere però solo dall'inquilino.